ANALIZYRB.PL

Rynkowe i Biznesowe

Kupno domu lub mieszkania jest bardzo ważną decyzją w życiu osobistym. Na drodze od zamiaru do jej realizacji pojawia się wiele zagadnień, z którymi trzeba się zmierzyć. Jednym z nich jest wybór między kredytem z oprocentowaniem zmiennym a stałym. W artykule poniżej przybliżę skutki wyboru między tymi dwoma opcjami.

Po co kredyt mieszkaniowy?

Jedną z największych barier przy zakupie mieszkania lub domu jest jego cena – a dokładniej mówiąc, jej wysoka wartość. Aby sfinansować taki zakup, często potrzebujemy dodatkowych środków. Najpopularniejszą instytucją oferującą taką pomoc jest bank, który proponuje produkt zwany kredytem mieszkaniowym.

Umowa kredytu mieszkaniowego składa się z wielu punktów, ale jednym z najważniejszych jest sposób ustalenia oprocentowania. Dlaczego to tak istotne? Bo to właśnie od niego zależy wysokość miesięcznej raty, a w konsekwencji – całkowity koszt kredytu.

Zasady oprocentowania kredytu mieszkaniowego

Wśród dostępnych ofert najczęściej wyróżnia się dwie główne grupy zasad oprocentowania:

• kredyty z oprocentowaniem zmiennym,
• kredyty z oprocentowaniem stałym, a dokładniej – z okresowo stałym oprocentowaniem.

Kredyt z oprocentowaniem zmiennym

Wysokość oprocentowania kredytu mieszkaniowego ustalana jest jako suma wskaźnika referencyjnego (najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M) oraz marży banku. Okres, na który obowiązuje oprocentowanie wyliczone według tego wzoru, zależy od umowy i zwykle wynosi 3 lub 6 miesięcy.

Oznacza to, że wysokość raty znana jest jedynie na najbliższe 3 lub 6 miesięcy. W kolejnych okresach jej wysokość będzie zależała od wartości WIBOR-u oraz marży banku. Warto przy tym pamiętać, że jedynym zmiennym czynnikiem jest właśnie wskaźnik WIBOR, ponieważ marża banku pozostaje stała przez cały okres kredytowania.

Kredyty z oprocentowaniem (okresowo) stałym

W tym przypadku wysokość oprocentowania kredytu mieszkaniowego jest stała, ale tylko przez określony czas, który najczęściej wynosi 5 lat. Po upływie tego okresu, zgodnie z warunkami umowy, kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne (WIBOR + marża banku).

Istnieje również możliwość ustalenia stałej stopy procentowej na kolejny okres (zazwyczaj kolejne 5 lat), jednak odbywa się to na warunkach określonych przez bank i wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytowej.

Jaka jest różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym?

Jak można zauważyć, różnica wynikająca z wyboru zasad oprocentowania – zmiennego lub stałego – dotyczy przede wszystkim pierwszych 5 lat spłaty kredytu mieszkaniowego.

Jak wybór zasad oprocentowania wpływa na wysokość rat w tym okresie?

Wybór zasad oprocentowania ma istotny wpływ na kształtowanie się wysokości miesięcznych rat kredytu mieszkaniowego. Jak duży? Poniżej przedstawiono analizę na dwóch przykładach, w zależności od kształtowania się stóp procentowych.

Porównanie wysokości rat kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym

Aby dokonać porównania, na początek należy przyjąć następujące założenia:

• kwota kredytu: 600 000 zł,
• okres kredytowania: 25 lat,
• rodzaj rat: równe.

Dla powyższych założeń porównamy dwie oferty kredytów mieszkaniowych, różniące się zasadami oprocentowania.

Oferta 1 – oprocentowanie zmienne

• wysokość oprocentowania: 5,80% (WIBOR 3M: 4,0% + marża banku: 1,8%)

Oferta 2 – oprocentowanie okresowo stałe

• wysokość oprocentowania w okresie do 5 lat: 5,60%
• oprocentowanie po 5 latach: zmienne (WIBOR 3M + marża banku: 1,8%)

Przy założeniach opisanych powyżej wysokość miesięcznej raty wynosi:

• Oferta 1:  3 793 zł
• Oferta 2:  3 720 zł

Wysokość raty w dniu udzielenia kredytu dla oferty 2 jest niższa o 73 zł. Na pierwszy rzut oka może się więc wydawać, że oferta 2 jest bardziej atrakcyjna. I faktycznie tak jest – ale tylko do momentu pierwszej możliwej zmiany oprocentowania, która w przypadku oferty 1 następuje po 3 miesiącach. Dlaczego? Ponieważ po tym czasie wysokość raty w ofercie 1 może ulec zmianie w zależności od poziomu WIBOR-u.

O ile nie można mieć pewności, jakie będą stopy procentowe w przyszłości, o tyle można przeprowadzić różne symulacje, które pokazują, jak ich zmiany wpływają na wysokość raty.

Symulacja 1. Spadek stóp procentowych

Zakładamy że wskaźnik WIBOR 3m będzie spadał. W ciągu 5 lat obniży się o 3 pp. Zakres zmian przedstawiono w tabeli poniżej.

Dla takich założeń obliczono wysokości miesięcznych rat kredytów analizowanych ofert.

W przypadku zrealizowania się tego scenariusza można zauważyć, że tylko w pierwszym roku spłaty miesięczna rata dla oferty z oprocentowaniem stałym jest niższa. W kolejnych latach wyraźną przewagę pod względem wysokości rat ma oferta z oprocentowaniem zmiennym.

Po zsumowaniu rat w okresie 5 lat, przy analizowanym scenariuszu, wybór oferty 2 z oprocentowaniem stałym oznacza dodatkowy koszt wynoszący 30 528 zł.

Symulacja 2. Wzrost stóp procentowych

Tym razem zakładamy, że wskaźnik WIBOR 3M będzie rósł. Zakres zmian w ciągu 5 lat przedstawiono w tabeli poniżej:

Który kredyt jest korzystniejszy?

Nie można dziś jednoznacznie stwierdzić, która oferta jest lepsza. Dlaczego? Ponieważ nie da się przewidzieć na 100%, co wydarzy się w ciągu najbliższych 5 lat. Oczywiście osoby, które wzięły kredyt 5 lat temu, mogą dziś obliczyć, która opcja byłaby dla nich korzystniejsza, ale nie oznacza to, że w ciągu kolejnych 5 lat wynik byłby taki sam.

Świadomy wybór

To, że nie można przewidzieć, jak będą wyglądały stopy procentowe w przyszłości, nie oznacza, że nic nie można zrobić. Można przeprowadzić analizę, która uświadomi Ci ryzyko stopy procentowej i jej możliwe skutki.

Jak dokonać takiej analizy?

3) Przeprowadź różne scenariusze zmian stóp procentowych.

5 lat – a co dalej?

Do tej pory porównanie skupiało się na okresie do 5 lat. Tymczasem spłata kredytu mieszkaniowego trwa znacznie dłużej – nawet kilkadziesiąt lat. A w tym czasie wysokość oprocentowania kredytu w większości przypadków będzie uzależniona od zmiennego wskaźnika WIBOR.

W przypadku tak długiego okresu jeszcze trudniej przewidzieć poziom stóp procentowych. Na pocieszenie można jednak dodać, że w dłuższych okresach pojawiają się pewne cykle koniunkturalne – raz ze wzrostem stóp, później ze spadkiem – co w konsekwencji uśrednia koszt kredytu w całym okresie spłaty.

Bardzo ważnym elementem jest świadomość, że raty kredytu mogą ulegać zmianom.

Podsumowanie

Porównanie kredytu z oprocentowaniem zmiennym i oprocentowaniem okresowo stałym skupia się głównie na pierwszych 5 latach spłaty. W tym okresie oprocentowanie stałe gwarantuje stabilność miesięcznej raty, jednak nie daje pewności, że będzie korzystniejsze niż oprocentowanie zmienne.

Wybór między jednym a drugim rozwiązaniem powinien być poprzedzony analizą rynku, przeprowadzeniem różnych scenariuszy, oceną własnej sytuacji finansowej oraz świadomością ryzyka związanego ze zmianą stóp procentowych.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w analizie rynku lub przygotowaniu różnych scenariuszy, zapraszam do kontaktu.

Nota Informacyjna

Materiał ma wyłącznie charakter edukacyjny i informacyjny. Nie stanowi rekomendacji ani porady finansowej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Powyższe symulacje to jedynie przykłady poglądowe. Wysokość rat i koszty kredytu mogą różnić się w zależności od indywidualnych warunków oraz zmian stóp procentowych. Wszystkie decyzje związane z zaciąganiem kredytu należy podejmować samodzielnie; autor artykułu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z podjętych decyzji.